Quốc hội nghe trình bày dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi
Tại Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI, dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được trình bày cùng báo cáo thẩm tra, với nhiều nội dung về điều kiện kinh doanh, hợp đồng và chuyển nhượng dự án cần tiếp tục hoàn thiện.
Sáng 22/10/2026, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI, Quốc hội nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Phiên họp do Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn chủ trì, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên điều hành.
Trình bày Tờ trình, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết dự thảo cơ bản kế thừa phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, đồng thời làm rõ việc không áp dụng đối với giao dịch nhà ở xã hội, nhà ở chính sách.
Đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản, dự thảo sửa đổi theo hướng bảo đảm đồng bộ với pháp luật đất đai, đầu tư và các quy định có liên quan.
Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, dự thảo làm rõ nguyên tắc, cơ quan quản lý, điều kiện và trình tự áp dụng hợp đồng; hướng đến khắc phục tình trạng chồng lấn với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, nhất là quy định về đăng ký hợp đồng theo mẫu đối với giao dịch mua bán căn hộ chung cư. Dự thảo cũng đề xuất mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng.
Một nội dung khác được đề cập là cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản. Khoản tiền này có thể được chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc thực hiện theo thỏa thuận của các bên.
Dự thảo còn bổ sung quy định về xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng bảo đảm dữ liệu được tạo lập, cập nhật, đáp ứng yêu cầu đúng, đủ, sạch, sống và thống nhất dùng chung. Quy định về mã định danh điện tử cho tổ chức, cá nhân, bất động sản và các đối tượng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở cũng được đề xuất bổ sung.
Theo Bộ trưởng Bộ Tư pháp, dự thảo đề xuất cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính, rà soát tinh giản, rút ngắn thời gian thực hiện 7/12 thủ tục hành chính và cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh.
Dự thảo luật đề xuất quy định mang tính nguyên tắc đối với chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT).
Theo nội dung được trình bày, khi đáp ứng điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án bất động sản, chủ đầu tư được đưa bất động sản vào kinh doanh hoặc thực hiện biện pháp bảo đảm bằng bảo lãnh. Chính phủ được giao quy định chi tiết về việc thực hiện biện pháp bảo đảm nhằm tránh khoảng trống pháp lý và bảo đảm đồng bộ với pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư và pháp luật đất đai.
Tại Báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi đề nghị nghiên cứu cách quy định về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh đối với dự án trên quỹ đất thanh toán dự án BT. Theo đó, cần cân nhắc dẫn chiếu đến pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư, tránh lặp lại quy định và hạn chế các cách hiểu khác nhau.
Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, cơ quan thẩm tra đề nghị quy định rõ các nguyên tắc quản lý khoản tiền còn lại tương đương 5% giá trị hợp đồng trong tài khoản và phương án xử lý rủi ro phát sinh. Một số nội dung khác cũng được đề nghị làm rõ, gồm yếu tố tự nguyện khi bên mua, bên thuê mua tự thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận; phân biệt thỏa thuận đặt cọc với việc huy động vốn thực hiện dự án; đồng thời kiểm soát các khoản thu có tính chất huy động vốn trước thời điểm được phép.
Về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, cơ quan thẩm tra đề nghị nghiên cứu trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng triển khai dự án hoặc chưa có khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng có bên nhận chuyển nhượng đủ năng lực tiếp tục thực hiện và cam kết hoàn thành các nghĩa vụ liên quan.
Việc nghiên cứu cần tính đến khả năng thu hồi tiền, thời gian xử lý, chi phí, nghĩa vụ với khách hàng và trách nhiệm của các bên, qua đó hạn chế tình trạng dự án đình trệ kéo dài, gây lãng phí và ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách nhà nước.
Đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị tiếp tục nghiên cứu kỹ việc chỉnh sửa khái niệm kinh doanh bất động sản và mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng.
Theo ý kiến thẩm tra, trường hợp chưa làm rõ cơ sở thực tiễn, nhu cầu giao dịch, vấn đề cần giải quyết, giá trị gia tăng của chính sách, tác động và cơ chế kiểm soát rủi ro thì cần cân nhắc chưa quy định nội dung này trong dự thảo luật.
Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị làm rõ mối quan hệ giữa công khai hợp đồng mẫu và đăng ký hợp đồng theo mẫu. Đối với những trường hợp cần công chứng trong các giao dịch liên quan đến dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật Nhà ở sửa đổi, Chính phủ được đề nghị rà soát, xác định rõ trường hợp thực sự cần thiết, bảo đảm thống nhất giữa các quy định pháp luật và xem xét phương án sửa đổi, bổ sung pháp luật về công chứng nếu cần.
Bên cạnh đó, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị báo cáo rõ thời điểm dự kiến có hiệu lực thi hành của Luật Đất đai, đồng thời rà soát để bảo đảm tính đồng bộ về hiệu lực giữa Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.
Các ý kiến tại phiên họp là cơ sở để tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trong quá trình xem xét, xây dựng pháp luật.
Nguyễn Trúc
