Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Đề xuất giảm 22 điều, cắt giảm điều kiện kinh doanh
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 10 chương, 61 điều, đề xuất bổ sung quy trình giao dịch, mã định danh điện tử và cắt giảm nhiều điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính.
Ngày 20/10/2026, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản có văn bản về việc đăng tải nội dung truyền thông dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và bản tổng hợp tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý. Dự thảo được xây dựng theo hướng kế thừa những quy định còn phù hợp, đồng thời sửa đổi, bổ sung nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn và bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật.
Theo nội dung dự thảo, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hướng đến thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng và Nhà nước; thực hiện phân cấp, phân quyền phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp; cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện đầu tư kinh doanh và thủ tục hành chính. Đồng thời, dự thảo chú trọng chuyển đổi số, tăng cường tính minh bạch, khả năng dự báo, điều tiết thị trường và tháo gỡ những khó khăn phát sinh trong thực tiễn.
Dự thảo gồm 10 chương, 61 điều, giảm 22 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 gồm 10 chương, 83 điều. Phạm vi điều chỉnh cơ bản được kế thừa, đồng thời làm rõ các trường hợp không thuộc phạm vi điều chỉnh của luật.
Một trong những nội dung đáng chú ý là bổ sung quy định về nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung quy trình giao dịch bất động sản. Dự thảo cũng đề xuất tạo lập mã định danh điện tử cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản và các đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.
Đối với thanh toán trong hợp đồng kinh doanh bất động sản, dự thảo bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng. Khoản tiền này có thể được chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc thực hiện theo thỏa thuận của các bên. Bên cạnh đó, dự thảo đề xuất mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng trong kinh doanh bất động sản.
Về phân cấp, phân quyền, dự thảo đề xuất giao UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ.
Dự thảo đồng thời sửa đổi quy định về thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, bãi bỏ quy định về nhiệm vụ thanh tra của Bộ Xây dựng nhằm bảo đảm thống nhất với Luật Thanh tra năm 2025. Việc thanh tra được thực hiện theo quy định của pháp luật về thanh tra, hướng đến hạn chế tình trạng chồng chéo, trùng lặp về thẩm quyền.
Để phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp, các nhiệm vụ, quyền hạn của chính quyền cấp huyện theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 được đề xuất chuyển cho UBND cấp xã thực hiện. Nội dung này được xây dựng trên cơ sở Luật Tổ chức chính quyền địa phương năm 2025 và Nghị quyết số 76/2025/UBTVQH15.
Về điều kiện đầu tư kinh doanh, tài liệu ngày 20/10 nêu đề xuất cắt giảm 7 điều kiện. Trong đó, có 5 điều kiện đối với sàn giao dịch bất động sản, liên quan đến tên doanh nghiệp, yêu cầu về cụm từ “sàn giao dịch bất động sản”, chứng nhận đào tạo đối với người quản lý, điều hành, đăng ký hoạt động và việc ban hành, công khai quy trình giao dịch.
Hai điều kiện còn lại liên quan đến yêu cầu thành lập doanh nghiệp đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản theo quy định được viện dẫn trong tài liệu.
Đối với thủ tục hành chính, dự thảo dự kiến cắt giảm 4 trong tổng số 12 thủ tục. Các nội dung được nêu gồm thủ tục đăng ký cấp quyền khai thác, sử dụng thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp tỉnh; cùng 3 thủ tục về cấp mới, cấp lại giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
Tài liệu cũng đề cập việc đơn giản hóa, cắt giảm một số thủ tục liên quan đến chứng chỉ hành nghề môi giới, chuyển nhượng dự án bất động sản và thông báo điều kiện đưa một số loại bất động sản vào kinh doanh.
Ngoài các nội dung mới, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tập trung rà soát những quy định về kinh doanh bất động sản có sẵn, bất động sản hình thành trong tương lai, kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án và hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Việc sửa đổi được đặt trong yêu cầu bảo đảm thống nhất với các pháp luật có liên quan, tháo gỡ vướng mắc trong quá trình thực hiện và thúc đẩy chuyển đổi số trong quản lý nhà ở, thị trường bất động sản. Dự thảo cũng định hướng lược bỏ một số quy định còn mang tính chung, thiếu nội hàm hoặc đã được điều chỉnh tại các luật khác, cũng như các quy định trùng lặp.
Theo tài liệu ngày 20/10, dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dự kiến được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI vào tháng 10/2026.
Các nội dung nêu trên là đề xuất trong quá trình xây dựng dự thảo; phạm vi và nội dung chính sách cụ thể còn phụ thuộc vào quá trình xem xét, hoàn thiện dự án luật.
Nguyễn Trúc
