Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn: Phải tháo gỡ điểm nghẽn lớn nhất về nhà ở xã hội
Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng tháo gỡ vướng mắc về nhà ở xã hội, chuyển nhượng dự án, khơi thông nguồn lực và bảo vệ người mua nhà.
Chiều 22.10, thảo luận tại tổ về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đề nghị cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định theo hướng tháo gỡ thực chất những khó khăn, vướng mắc đang phát sinh trong thực tiễn.
Theo Chủ tịch Quốc hội, việc sửa đổi hai luật cần tập trung giải quyết các điểm nghẽn trong phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, quản lý nhà chung cư và chuyển nhượng dự án bất động sản; đồng thời xử lý các dự án tồn đọng, khơi thông nguồn lực đất đai, vốn đầu tư, góp phần thực hiện mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người mua nhà.
Góp ý về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn cho rằng, qua hai năm thực hiện, pháp luật về nhà ở đã bộc lộ một số bất cập, đặc biệt trong phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, quản lý nhà chung cư và thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư. Dẫn chứng thực tế, Chủ tịch Quốc hội cho biết chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội năm 2026 giao cho các địa phương là 97.000 căn, nhưng trong 9 tháng đầu năm mới thực hiện được khoảng 47.000 căn, đạt khoảng 48%.
Bên cạnh tiến độ triển khai còn hạn chế, thủ tục xét duyệt đối tượng mua nhà ở xã hội, chứng minh thu nhập và xác nhận tình trạng nhà ở vẫn phức tạp, kéo dài. Giá bán cũng là rào cản đối với nhiều người lao động. Một căn hộ khoảng 50 m² có giá khoảng 1 tỉ đồng, trong khi thu nhập bình quân của nhiều công nhân, người lao động chỉ từ 6 – 9 triệu đồng/tháng.
Chủ tịch Quốc hội cũng lưu ý tình trạng mua nhà ở xã hội để cho thuê hoặc chờ đủ thời hạn 5 năm để chuyển nhượng hưởng chênh lệch. Trong khi đó, nhiều địa phương đã quy hoạch quỹ đất nhưng chưa đủ điều kiện triển khai dự án, còn chủ đầu tư gặp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi. Từ thực tế này, Chủ tịch Quốc hội đề nghị nghiên cứu đơn giản hóa thủ tục đầu tư, cho phép thực hiện song song nhiều bước thay vì tuần tự; xem xét miễn một số thủ tục thẩm định, cấp phép đối với dự án sử dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đã được công bố.
Đồng thời, cần kiểm soát chặt việc chuyển nhượng nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm, nghiên cứu quy định chỉ cho phép chuyển nhượng cho những đối tượng đủ điều kiện hưởng chính sách, tránh biến nhà ở xã hội thành công cụ đầu cơ. Các trường hợp vi phạm cần có cơ chế thu hồi ưu đãi phù hợp.
Đối với thủ tục xác định đối tượng thụ hưởng, Chủ tịch Quốc hội đề nghị ứng dụng dữ liệu số để xác định tình trạng nhà ở, không chỉ phụ thuộc vào thời điểm nộp hồ sơ; đơn giản hóa việc xác nhận thu nhập và giảm các giấy tờ không cần thiết. Đáng chú ý, Chủ tịch Quốc hội đề xuất nghiên cứu cơ chế để Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại đang đình trệ, chuyển đổi thành nhà ở xã hội hoặc nhà ở cho thuê. Việc sửa đổi đồng bộ Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cần hướng đến giải quyết các dự án tồn đọng, tránh lãng phí nguồn lực đất đai và vốn đầu tư trong khi nhu cầu nhà ở của người dân vẫn lớn.
Đối với nhà ở cho thuê, Chủ tịch Quốc hội đánh giá việc bổ sung một chương riêng trong dự thảo Luật Nhà ở là phù hợp, nhưng chính sách cần đủ sức hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư. Thực tế, thị trường nhà ở cho thuê còn hạn chế do thời gian thu hồi vốn dài, trong khi chủ đầu tư chưa được hưởng các chính sách ưu đãi về đất đai tương tự nhà ở xã hội.
Chủ tịch Quốc hội đề nghị nghiên cứu cơ chế ưu đãi về đất đai, thuế và tín dụng tương đương hoặc gần tương đương chính sách nhà ở xã hội đối với các dự án cam kết cho thuê trong thời hạn tối thiểu từ 15 – 20 năm. Theo Chủ tịch Quốc hội, cần phân biệt rõ chính sách đối với nhà ở cho thuê sử dụng vốn nhà nước và vốn ngoài nhà nước; đồng thời nghiên cứu cơ chế quản lý giá thuê phù hợp, vừa bảo đảm quyền lợi người thuê, vừa tạo động lực cho chủ đầu tư. Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh: “Nguồn lực nhà nước không thể đáp ứng toàn bộ nhu cầu phát triển nhà ở cho thuê. Muốn giải quyết căn cơ vấn đề nhà ở cho người dân, nhất thiết phải huy động được nguồn lực của doanh nghiệp tư nhân”.
Liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư, Chủ tịch Quốc hội chỉ ra tình trạng tranh chấp quỹ bảo trì, mâu thuẫn giữa ban quản trị và cư dân kéo dài tại nhiều chung cư, nhất là ở Hà Nội và TP.HCM. Để khắc phục, Chủ tịch Quốc hội đề nghị tăng cường cơ chế giám sát độc lập, công khai, minh bạch việc quản lý và sử dụng quỹ bảo trì, các khoản phí quản lý, vận hành trên hệ thống số. Đồng thời, cần quy định rõ trách nhiệm, chế tài đối với ban quản trị khi có vi phạm, bảo đảm quyền giám sát và quyền thay thế ban quản trị của cư dân theo quy định.
Đối với nghĩa vụ của chủ đầu tư nhà ở thương mại trong phát triển nhà ở xã hội, Chủ tịch Quốc hội đề nghị nghiên cứu linh hoạt các hình thức thực hiện bằng quỹ đất, bằng tiền hoặc bằng nhà ở hoàn thiện; giao Chính phủ quy định chi tiết cách xác định chi phí đầu tư hạ tầng để tránh phát sinh vướng mắc, làm chậm tiến độ dự án. Chủ tịch Quốc hội cơ bản thống nhất với phương án phân cấp 20 trong tổng số 21 thủ tục cho địa phương như dự thảo Luật, song lưu ý việc phân cấp phải đi kèm cơ chế kiểm tra, giám sát và xác định rõ trách nhiệm. Theo Chủ tịch Quốc hội, cần đặc biệt tránh tình trạng “Phân cấp rồi nhưng buông, không có giám sát”, gây nguy cơ phát sinh tiêu cực, lợi dụng chính sách hoặc buông lỏng quản lý.
Đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đặc biệt quan tâm đến những vướng mắc trong chuyển nhượng dự án, coi đây là một trong những nút thắt lớn của thị trường. Theo Chủ tịch Quốc hội, thời gian qua, nhiều dự án bất động sản đình trệ do chủ đầu tư không còn đủ năng lực tài chính để tiếp tục triển khai. Trong khi đó, quy định yêu cầu hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng có thể khiến quá trình xử lý dự án gặp khó khăn.
“Không có tiền thì mới chuyển nhượng, nhưng muốn chuyển nhượng lại phải có tiền nộp. Đây chính là nghịch lý cần phải tháo gỡ”, Chủ tịch Quốc hội chỉ rõ. Tình trạng này khiến đất đai bị bỏ hoang, nguồn vốn tín dụng bị mắc kẹt, trong khi quyền lợi của người mua nhà có thể bị ảnh hưởng kéo dài.
Để giải quyết, Chủ tịch Quốc hội đề nghị nghiên cứu cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa các nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành của bên chuyển nhượng, với điều kiện phải chứng minh năng lực tài chính, cam kết hoàn thành nghĩa vụ trong thời hạn cụ thể và có bảo lãnh ngân hàng hoặc tài sản bảo đảm phù hợp. Đối với phương án phân cấp cho UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng dự án, Chủ tịch Quốc hội đề nghị quy định rõ tiêu chí đánh giá năng lực tài chính của bên nhận chuyển nhượng và trách nhiệm giám sát, tránh bị lợi dụng. Đồng thời, cần bổ sung cơ chế xử lý nhanh đối với những dự án có chủ đầu tư bỏ dở, không còn khả năng hoặc không có nhu cầu tiếp tục thực hiện, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người đã mua nhà, đặt cọc.
Một nội dung khác được Chủ tịch Quốc hội lưu ý là bảo vệ người mua nhà, nhất là đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Theo Chủ tịch Quốc hội, có tình trạng chủ đầu tư sử dụng hình thức đặt cọc, thỏa thuận đặt chỗ hoặc thông qua các công ty liên quan để huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý. Khi dự án chậm tiến độ hoặc không thể tiếp tục triển khai, người mua gặp khó khăn trong việc thu hồi số tiền đã nộp.
Chủ tịch Quốc hội cho rằng việc bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị hợp đồng còn lại bằng tài khoản phong tỏa là cần thiết, nhưng phải quy định rõ thời điểm chuyển tiền, điều kiện giải tỏa, trách nhiệm của ngân hàng quản lý và biện pháp xử lý khi chủ đầu tư vi phạm.
“Đặc biệt, cần ngăn chặn các hình thức thu tiền đặt cọc, thỏa thuận đặt chỗ, huy động vốn trá hình khi dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; làm rõ yếu tố tự nguyện của bên mua trong quá trình thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, không để chủ đầu tư chuyển rủi ro sang người mua nhà”, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.
Về cắt giảm điều kiện kinh doanh, Chủ tịch Quốc hội thống nhất với phương án cắt giảm 7 điều kiện, nhất là đối với hoạt động của sàn giao dịch và môi giới bất động sản. Tuy nhiên, việc đơn giản hóa điều kiện kinh doanh phải đi đôi với tăng cường hậu kiểm, áp dụng mã định danh điện tử đối với tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh và từng bất động sản; công khai quy trình giao dịch trên hệ thống thông tin quốc gia nhằm nâng cao tính minh bạch, hạn chế tranh chấp. Chủ tịch Quốc hội cũng đề nghị quy định rõ thời điểm, nội dung bắt buộc công khai thông tin dự án và trách nhiệm cập nhật của doanh nghiệp; kiểm soát việc chuyển nhượng hợp đồng, tránh tình trạng bán lúa non, chuyển nhượng khống hoặc lợi dụng hợp đồng để huy động vốn trái quy định.
Bên cạnh đó, cần tiếp tục rà soát, bảo đảm sự đồng bộ giữa Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các luật liên quan; làm rõ phạm vi áp dụng đối với nhà ở xã hội, nhà ở chính sách. Việc mua, thuê bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài cũng cần được đánh giá kỹ, bảo đảm yêu cầu quốc phòng, an ninh. Nhấn mạnh yêu cầu hoàn thiện đồng bộ hai dự án luật, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đề nghị cơ quan soạn thảo và cơ quan thẩm tra tiếp thu đầy đủ ý kiến của đại biểu Quốc hội, bảo đảm các quy định sau khi ban hành có thể triển khai hiệu quả trong thực tiễn.
Việc sửa đổi pháp luật cần hướng đến tháo gỡ các điểm nghẽn, giải phóng nguồn lực đất đai và vốn đầu tư, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch, bền vững, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.
Nguyễn Trúc
